приемкажильяекб.рф
Как сэкономить на вторичном жилье?
Освещенность и вид из окна

Искусственное освещение не играет роли при покупке квартиры, его вы можете изменить сами: докупить люстры, лампы и установить светодиоды. А естественное вы изменить не сможете. Поэтому количество солнечного света влияет на стоимость и привлекательность квартиры.
По закону в комнатах и кухнях многоквартирного дома должны быть окна. Но в старых домах эти помещения встречаются и без окон — а значит, и без естественного освещения.

Пару лет назад я была в квартире с кладовой площадью 10 м². Собственница решила оборудовать там комнату: поставила диван, комод и стол со стульями. Окон в помещении не было. По факту это комната, а по документам — кладовая. Следовательно, требований к освещению нет. Если бы по документам это была комната, можно было бы просить скидку.

Помещения и требования к их освещению перечислены в Санпине 2.2.½.1.1.1278-03

Естественное освещение будет хуже, если рядом с окнами расположены деревья, дома, хозпостройки, лестницы и все, что загораживает солнечный свет. Если вы смотрите квартиру зимой, обратите внимание на деревья рядом с окнами. Сейчас света может быть достаточно, но летом листва закроет окна.

На освещенность влияют стороны света, на которые выходят окна квартиры. Если на юг — квартира солнечная и теплая, на север — холодная. Но так бывает не всегда. Чтобы точно понять, сколько солнца и света будет в квартире в разные сезоны, зайдите к соседям и спросите.

У моего знакомого риелтора покупатели смотрели квартиру зимой. День был пасмурный, и квартира была плохо освещена. Покупатели волновались, как бы не было слишком темно и холодно. Пошли к соседям. Те рассказали, что окна выходят на юг, солнечный свет ничто не загораживает, но летом бывает слишком жарко: жильцы спасаются кондиционерами и шторами. Покупатели отказались от этой квартиры.

В некоторых случаях близко расположенные постройки портят вид из окна. Это еще один аргумент для снижения цены. Например, я видела новостройку, в проекте которой допустили ошибку и в трех квартирах первого этажа окна выходили прямо на стену хозпостройки.
Состояние сантехнических труб и электропроводки

В капитальном ремонте два самых затратных вида работ — это сантехника и электрика. Поэтому сначала посмотрите на состояние батарей и сантехнических труб в ванной, туалете и на кухне. Не должно быть ржавчины, следов протечек и капель воды.

Проверьте, установлены ли счетчики. Жильцы квартир, в которых нет приборов учета воды, платят по общему тарифу. Чтобы экономить на коммунальных платежах, нужны счетчики. Если их нет, продавцы часто делают небольшую скидку.

Закон о счетчиках на воду

Поинтересуйтесь, какая проводка в квартире и когда ее меняли. Мастера по ремонту советуют медную проводку и не рекомендуют алюминий.

п. 14.3 СП 31-110-2003 Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий

Самое опасное — это смешанные провода из меди и алюминия, потому что вместе они окисляются и риск возгорания очень высок. Например, в моей квартире была смешанная проводка и за полгода взорвались две розетки. Продавец может не знать, какая проводка в квартире, тогда с его разрешения открутите одну розетку и посмотрите на цвет проводов. Серебряный провод — это алюминий, розовато-оранжевый — медь.

Если в квартире смешанная проводка, это аргумент для снижения стоимости. Объясните продавцу, что после заезда в квартиру вам придется сделать ремонт и заменить проводку.
Состояние квартиры
На рынке аренды жилой недвижимости на цену влияют все характеристики квартиры: от местоположения до цвета кафеля. А на рынке продаж цена зависит от неизменяемых характеристик: местоположения, материала дома, высоты потолков и метража. Поэтому небольшие дополнения в интерьере играют роль в аренде, но остаются незамеченными при покупке. На продажную цену квартиры влияет общее состояние и возможность первое время жить в ней, не делая ремонт.

В квартире может быть старый ремонт: когда-то отделку сделали, но со временем обои пожелтели, сантехника поржавела, а линолеум протерся. Собственник изначально оценивает квартиру ниже, но дополнительную скидку за состояние все равно просить можно. Продавец понимает, что не каждый покупатель может сразу после покупки выделить деньги на ремонт или жить в квартире при ее нынешнем состоянии.

Скорее всего, вам сделают скидку, если:

  1. Сантехнические трубы или проводка в плохом состоянии (об этом я рассказывала выше).
  2. Ванна в плохом состоянии.
  3. Нет крана на кухне или в ванной.
  4. Нет горячей воды.
  5. Вся квартира или отдельное помещение после пожара.
  6. Потолок в подтеках — значит, соседи сверху затапливали.
  7. Сильно продувает окна. Поднесите спичку или зажигалку к окну: если пламя потухло — значит, продувает сильно.
Если квартира требует капремонта и жить в ней невозможно, можно просить значительную скидку. В таком случае покупатель платит только за стены и закладывает дополнительно стоимость демонтажа или санобработки. Например, такое возможно в квартирах после пожара, когда все стены и потолок в копоти, а вокруг только обгоревшие остатки мебели. Или в квартирах, где много насекомых, осыпается штукатурка или проваливается пол. Жить там опасно, поэтому собственники готовы сделать большую скидку.

Бывает, что в квартире невозможно жить сразу после покупки, но дополнительную скидку за это получить сложно, потому что квартиру специально готовили к ремонту. Чаще такое встречается в новостройках.

Пример объявления о продаже квартиры со старым ремонтом Пример объявления о продаже квартиры, которая подготовлена к ремонту
Смежная планировка


От удобства планировки квартиры тоже зависит ее стоимость. Планировки бывают трех видов: изолированные, смежные и смежно-изолированные.

Изолированная — планировка, при которой в каждую комнату есть свой вход из коридора. То есть не нужно проходить через какое-то помещение, чтобы попасть в другую комнату.

Смежная. Встречается чаще всего в двухкомнатных квартирах. Комнаты следуют друг за другом. Сначала нужно зайти в первую, чтобы через нее пройти во вторую.

Смежно-изолированная. Эта планировка встречается в квартирах с тремя и более комнатами: в две комнаты можно зайти из коридора напрямую, а в третью — только через другую комнату.

Квартиры, где есть смежные комнаты, оцениваются ниже, чем квартиры с изолированной планировкой. Если собственник изначально не учел это в цене, вы можете просить скидку, потому что в смежной комнате не сделать отдельное пространство для одного человека: остальные члены семьи будут проходить через него в другое помещение. Часто в проходных делают общие комнаты, например гостиные.

Перепланировка

Если сравнить квартиру с ее планом из техпаспорта, можно понять, делали ли владельцы перепланировку. Если делали, необходимо выяснить, узаконена ли она. Покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой — сложно и рискованно. Но если вы твердо решили это сделать, просите большую скидку.

глава 4 ЖК РФ

Собственник может сказать, что перепланировка согласована, но это не то. Согласовывают эскиз или проект еще не сделанной перепланировки, а узаконивают уже фактически сделанную перепланировку. Если в техпаспорте есть красные линии на плане, значит, перепланировка не узаконена.

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в дальнейшем будет непросто. Кроме того, такая перепланировка может в принципе быть незаконной. Приведите эти аргументы собственнику.
Плохая инфраструктура

Вы покупаете не только квартиру, но и возможность пользоваться благами, которые расположены поблизости. На рынке жилой недвижимости большую роль играет транспортная и социальная инфраструктура рядом с жильем. Если какая-то из них развита недостаточно, можно снижать цену квартиры.

Оценить уровень развития инфраструктуры может только профессиональный оценщик, но для определения первичной стоимости квартиры хватает простых знаний и визуальной оценки.

Транспортная доступность. Чтобы понять, насколько в районе хорошо с транспортом, оцените:

  1. Далеко ли от дома ближайшая станция метро и за какое время до нее можно добраться пешком и на транспорте.
  2. Наземный общественный транспорт: автобусы, троллейбусы, трамваи и маршрутки. В каких направлениях они ездят, сколько маршрутов действует в районе и насколько часто ходит общественный транспорт.
  3. Загруженность района. Нужно понять, образуются ли на дорогах пробки и за какое время вы сможете выехать из района на автомобиле и общественном транспорте.
Плохая транспортная доступность — повод просить скидку у продавца.

Пример высокой транспортной загруженности — выезд из Красносельского района СПб.
Слева ситуация на дорогах в 10 часов утра, справа — в 8 вечера того же дня. При покупке квартиры в этом районе можно показать собственнику эту картинку и попросить скидку.
Социальная инфраструктура — это торговые центры, продуктовые магазины, супермаркеты, больницы, поликлиники, детские сады, школы, фитнес-центры. Для каждого покупателя важно что-то свое. У меня были клиенты, которым было важно, чтобы рядом с домом были круглосуточные магазины, но они не обращали внимания, где расположены детские сады. А были семейные пары, которым важно, чтобы дети добирались в школу за 10 минут, а где ближайший фитнес-центр — их не интересовало.

Бывают покупатели с особенными требованиями: например, нужна школа французского языка поблизости, а ее нет. В таких случаях собственники обычно делают скидку, если нет других покупателей и квартира давно продается.

Но есть объекты социальной инфраструктуры, которые важны большинству покупателей, например продуктовые магазины рядом с домом и общественный транспорт. Из-за неразвитой инфраструктуры продавцы охотно сбрасывают цену. Но часто они изначально учитывают эти недостатки в стоимости.

То, что портит экологию, создает шум или запахи вокруг дома, автоматически сбивает стоимость квартиры. Обычно это:

  1. Промышленные предприятия, городские свалки, заводы по переработке мусора и любые другие объекты, отходы которых загрязняют окружающую среду или создают неприятный запах.
  2. Аэропорты, если самолеты при взлете или посадке создают шум, который слышен жителям ближайших домов.
  3. Транспорт, который создает шум или вибрацию в квартире: например, рядом с домом расположены железнодорожные и трамвайные пути, магистрали или неглубокое метро.
Важно учесть, что некоторые собственники устанавливают окна со звукоизоляцией и тогда звуки не проникают в квартиру. Или, например, рядом с домом могут проходить трамвайные пути, но квартира располагается на высоком этаже или окна выходят во двор и шума не слышно. Тогда нет аргументов для скидки. Поэтому, если видите рядом с домом шумный транспорт, не торопитесь настаивать на снижении стоимости. Если транспорт не доставляет неудобств в квартире — значит, и скидку делать не за что. Цену снижают не из-за трамвая, а из-за неудобств, которые он создает.

Юридические недостатки

Квартира идеальна и по состоянию, и по местоположению, но есть причины снизить стоимость из-за особенностей сделки. У собственника могут быть обстоятельства, из-за которых он не может продать вам квартиру сразу. Поэтому он делает скидку, чтобы удержать покупателя. Вы потеряете время, но выиграете в деньгах.

Несовершеннолетние собственники квартиры — это всегда участие в сделке органов опеки и попечительства. В среднем сделка длится на две недели дольше.

Встречная покупка. Продавец может покупать другую квартиру взамен продаваемой. Этот тип сделки называют встречной покупкой или альтернативной сделкой. Покупатель дает продавцу время на поиск квартиры, а продавец за это сбрасывает цену.

Покупатели и продавцы с встречными покупками образуют цепочку, все звенья которой зависит друг от друга. Рекордная длина цепочки, о которой я слышала, достигала 18 звеньев.

На практике встречаются ситуации, когда покупателю делают скидку за неидеальные документы продавца. Например, документ должен быть нотариально заверен, а этого нет. Тогда покупателю делают скидку, чтобы он пошел на риск. Это распространено, но небезопасно.

Как получить скидку на квартиру

  1. Смотрите на то, что не изменить. При покупке квартиры важны неизменяемые факторы: тип дома, этаж, инфраструктура, объекты поблизости, площадь квартиры.
  2. При торге с собственником важно знать меру. Если покупатель просит скидку из-за старой проводки, а за дверью стоит очередь из других покупателей, которых все устраивает, продавец выберет другого.
  3. Продавцам тяжело продавать квартиру по более низкой цене, чем на похожие квартиры рядом. Поэтому прежде чем торговаться, посмотрите, сколько они стоят. Чем дешевле аналогичные варианты, тем выше шанс получить скидку.
  4. Изучите особенности дома перед торгом. Аргументы, которые я перечислила, иногда будут неуместны. Например, если вы покупаете пентхаус с террасой в новостройке бизнес-класса, говорить о протекающей крыше странно. Ну и неуместно будет сказать продавцу про шумную улицу, если окна его квартиры выходят на Эрмитаж или ЦУМ.
За предоставленную информацию благодарим: https://journal.tinkoff.ru/
Закажите обратный звонок
Оставьте свой номер, мы перезвоним, проконсультируем и дадим рекомендации!
Нажимая кнопку отправить, я даю своё согласие на обработку персональных данных и принимаю условия соглашения.
Заходите на чай!
Екатеринбург, ул. Большакова, д. 25, 3 этаж
Тел.+7(343) 206-68-83
Email: expert@приемкажильяекб.рф
Made on
Tilda